住宅ローンの変動金利が、いよいよ本格的に上がり始めています。
日本銀行は2026年9月18日の金融政策決定会合で、政策金利を1.00％から1.25％へ引き上げました。利上げ幅は0.25％で、政策金利は31年ぶりの高水準です。
「変動金利から固定金利へ変更した方がいいのか」
「余裕資金は繰り上げ返済に回すべきなのか」
「これから住宅を買うのは危険なのか」
不安になる人も多いと思います。しかし、金利が上がったからといって、慌てて固定金利へ変更したり、手元の現金をすべて返済に回したりするのは危険です。
大切なのは、将来の金利を正確に当てることではありません。金利がさらに上がっても返済を続けられる状態を作ることです。
この記事では、今回の利上げが住宅ローンにどう影響するのか、今やるべきことと、やってはいけないことを整理します。
日銀は政策金利を1.25％へ引き上げた
日銀は2026年9月18日、政策金利を1.00％から1.25％へ0.25％引き上げました。決定は賛成7、反対2でした。
背景には、物価上昇の継続や円安、エネルギー価格などによるインフレ圧力があります。日銀は長く続けてきた超低金利政策を修正し、2024年以降、段階的に政策金利を引き上げてきました。
今回の1.25％への利上げで、日本の金利は明確に「金利のある世界」へ移ったといえます。
ただし、今後も同じペースで利上げが続くとは限りません。物価や賃金が上昇すれば追加利上げの可能性がありますが、景気が悪化すれば利上げを止める可能性もあります。
「次は1.5％になる」「いずれ2％を超える」といった予想だけで住宅ローンの方針を決めるべきではありません。
住宅ローン金利はすぐに0.25％上がるのか
日銀が政策金利を0.25％引き上げても、すべての住宅ローン金利がその日から一斉に0.25％上がるわけではありません。
変動金利は、金融機関の短期プライムレートや住宅ローン基準金利などをもとに決まります。日銀の利上げを受けて各金融機関が基準金利を見直し、その後、契約で定められた時期に利用者の適用金利へ反映されます。
確認すべきなのは、ニュースで紹介される新規借入金利ではなく、自分の住宅ローンに現在適用されている金利です。
金融機関によって、次の点が異なります。
- 基準金利をいつ変更するのか
- 適用金利を年に何回見直すのか
- 新しい金利がいつから返済に反映されるのか
- 契約時の金利引き下げ幅が完済まで維持されるのか
- 5年ルールと125％ルールがあるのか
今回の利上げを受け、銀行が基準金利を0.25％引き上げれば、既存利用者の適用金利も原則として0.25％上がる可能性があります。しかし、実際の上昇幅と反映時期は金融機関からの発表を確認する必要があります。
なお、固定金利は主に長期金利の影響を受けます。将来の利上げを先回りして上昇することがあるため、「変動金利が上がり始めたら固定へ移ればよい」と単純にはいきません。
2026年9月のフラット35は、返済期間21年以上35年以下、融資率9割以下の場合、最頻金利が年3.46％です。
金利が上がると返済額はどれくらい増えるのか
借入額4,000万円、返済期間35年、元利均等返済、ボーナス返済なしとして単純計算すると、毎月の返済額は次のようになります。
| 金利 | 毎月の返済額 | 35年間の利息総額 |
|---|---|---|
| 0.5％ | 約10万3,800円 | 約361万円 |
| 1.0％ | 約11万2,900円 | 約742万円 |
| 1.5％ | 約12万2,500円 | 約1,144万円 |
| 2.0％ | 約13万2,500円 | 約1,565万円 |
| 3.0％ | 約15万3,900円 | 約2,465万円 |
金利が0.5％から1.5％へ上がると、毎月の返済額は約1万8,700円、年間では約22万円増えます。3.0％になれば、0.5％の場合と比べて毎月約5万円増える計算です。
ただし、これは同じ金額を最初から同じ金利で借りた場合の比較です。すでに返済中の人への影響は、現在の残高、残りの返済期間、金利の見直し時期によって変わります。
たとえば住宅ローン残高が5,000万円ある場合、金利が0.25％上がると、単純計算では当初の年間利息負担が約12万5,000円増えることになります。
まずは金融機関のシミュレーションで、現在より1％、2％上がった場合の返済額を確認しておくべきです。
5年ルールがあっても負担は消えない
変動金利・元利均等返済では、多くの金融機関が「5年ルール」と「125％ルール」を採用しています。
- 5年ルール：適用金利が変わっても、毎月の返済額は原則として5年間変わらない
- 125％ルール：返済額を見直す場合も、それまでの返済額の125％を上限とする
毎月の返済額が12万円なら、見直し後も15万円を超えないという仕組みです。
しかし、このルールは利息を免除する制度ではありません。
金利が上がっても返済額が据え置かれる間は、毎月の返済額に占める利息の割合が増え、元金の減り方が遅くなります。金利が大幅に上昇すれば、未払利息が発生する可能性もあります。
つまり、5年ルールは金利上昇の影響をなくす制度ではなく、返済額の急増を先送りして緩やかにする制度です。
また、すべての住宅ローンに適用されるわけではありません。元金均等返済では、原則として5年ルールと125％ルールはありません。
三菱UFJ銀行「住宅ローンの5年ルール・125％ルールとは」
「毎月の引き落とし額が変わっていないから大丈夫」と考えず、適用金利と元金残高の推移も確認しましょう。
金利上昇に備えて今やるべきこと
住宅ローンの契約内容を確認する
まず、次の項目を確認します。
- 現在のローン残高
- 現在の適用金利
- 残りの返済期間
- 毎月の返済額
- 次回の金利見直し日
- 次回の返済額見直し日
- 基準金利からの引き下げ幅
- 5年ルール、125％ルールの有無
- 一部繰り上げ返済の手数料
特に重要なのが「基準金利からの引き下げ幅」です。
住宅ローンの適用金利は、一般的に基準金利から優遇幅を差し引いて決まります。契約時の引き下げ幅が完済まで維持される商品であれば、基準金利が上昇しても、その優遇幅まで失われるわけではありません。
金利上昇後の家計を試算する
少なくとも次の3パターンを確認します。
- 現在の適用金利
- 現在より1％高い金利
- 現在より2％高い金利
その返済額でも生活費、管理費、修繕積立金、固定資産税、教育費、老後資金の積み立てを維持できるかを確認します。
金利が上がるか下がるかを当てるより、このストレステストの方がはるかに実用的です。
生活防衛資金を確保する
繰り上げ返済をする前に、病気、失業、収入減少、設備故障などに備える現金を確保します。
会社員であっても最低6か月分、できれば1年分程度の生活費を現金で持っておくと安心です。
住宅ローンへ返済したお金は、必要になっても簡単には取り戻せません。金利上昇が不安だからといって、手元資金をすべて返済に使うのは避けるべきです。
繰り上げ返済・固定金利・借り換えをどう考えるか
繰り上げ返済
繰り上げ返済をすれば元金が減るため、その後に支払う利息も確実に減ります。住宅ローン金利が上昇するほど、繰り上げ返済の効果は大きくなります。
ただし、次の資金まで返済に回してはいけません。
- 生活防衛資金
- 数年以内に使う予定の資金
- 教育費や住宅修繕費
- 納税や引っ越しなどの予定資金
住宅ローン控除を受けている人は、繰り上げ返済によって年末残高が減ると控除額も減る可能性があります。実際に使えている控除額とローン金利を比較して判断しましょう。
繰り上げ返済には、期間短縮型と返済額軽減型があります。
- 期間短縮型：完済を早め、利息を大きく減らしやすい
- 返済額軽減型：返済期間を変えず、毎月の返済額を下げる
現在の返済額に余裕があり、総利息をできるだけ減らしたいなら期間短縮型が有利です。毎月の家計を安定させたいなら、返済額軽減型にも意味があります。
固定金利への変更
固定金利は、将来の返済額を確定させるための商品です。
金利上昇を気にすること自体が強いストレスになる人、返済額が数万円増えると家計が厳しくなる人、今後の収入増加を見込みにくい人には選択肢になります。
一方で、2026年9月時点では固定金利もすでに上昇しています。変動金利が上がった後で慌てて固定へ変更すると、高い金利を長期間固定することにもなりかねません。
「今後、変動金利が何％まで上がれば固定の方が得になるか」を、変更手数料も含めて比較する必要があります。
なお、10年固定などの固定期間選択型は全期間固定ではありません。固定期間が終了すれば、その時点の金利で変動金利や新たな固定金利へ移行します。
借り換え
他行の金利が低ければ、借り換えによって負担を減らせる可能性があります。ただし、比較するのは金利だけではありません。
- 事務手数料
- 保証料
- 登記費用
- 司法書士報酬
- 団体信用生命保険の保障内容
- 金利優遇の条件
- 繰り上げ返済手数料
金融機関によっては、借入額の2.2％程度を事務手数料として設定しています。4,000万円を借り換える場合、事務手数料だけで88万円です。
借り換えは、毎月の返済額ではなく、諸費用を含めた総支払額で比較しましょう。
金利上昇時にやってはいけないこと
不安だけで固定金利へ変更する
固定金利は、将来の利上げをある程度織り込んで先に上がっています。返済額や総支払額を計算せず、「変動は危険らしい」という理由だけで変更するのは避けるべきです。
現金をすべて繰り上げ返済に使う
住宅ローンの利息が減っても、急な支出に対応できず、カードローンやリボ払いを利用することになれば本末転倒です。
投資資産を慌てて売却する
相場が下落しているときに投資資産を売り、住宅ローンの返済に回すと、損失を確定させる可能性があります。
繰り上げ返済にはローン金利相当の確実な効果がありますが、一度返済すると元には戻せません。長期投資の機会まで失わないよう、両者のバランスを考える必要があります。
返済額が変わらないから放置する
5年ルールによって返済額が同じでも、利息の割合が増え、元金の減りが遅くなっている可能性があります。
金利予想に賭ける
「もう利上げはない」「必ず2％まで上がる」といった一つの予想だけを信じて、大きく方針を変えるのは危険です。
まとめ：金利を当てるより、上がっても耐えられる状態を作る
日銀は2026年9月18日、政策金利を1.25％へ引き上げました。変動金利型の住宅ローンにも、今後さらに上昇圧力がかかると考えられます。
ただし、日銀が利上げしたからといって、既存の住宅ローン金利や毎月の返済額が今日から一斉に上がるわけではありません。
まず行うべきことは次の5つです。
- 現在の残高、適用金利、残存期間を確認する
- 金利が1％、2％上がった場合の返済額を試算する
- 生活防衛資金を確保する
- 余剰資金の範囲で繰り上げ返済を検討する
- 固定金利への変更や借り換えは総支払額で比較する
変動金利を選ぶこと自体が危険なのではありません。
危険なのは、低金利が永遠に続くことを前提に返済可能額の限界まで借り、金利が上がっても何も確認しないことです。
低金利の恩恵を受けながら、金利上昇にも耐えられる現金と返済余力を持つ。それが、これからの住宅ローンとの現実的な付き合い方ではないでしょうか。
※金利・制度は2026年9月18日時点の情報です。実際の適用金利、見直し時期、返済条件は契約している金融機関へご確認ください。
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