家は、人生で最も大きな買い物の一つといわれます。
そのため、「賃貸と持ち家はどちらが得なのか」という議論は、昔から繰り返されてきました。
ネットを見ると、「持ち家は負債」「賃貸の方がお金が貯まる」という意見がある一方で、「持ち家は資産になる」という意見もあります。
しかし、住まい選びに誰にでも当てはまる正解はありません。
住む地域や仕事、家族構成、今後のライフプラン、そして住まいに何を求めるかによって答えは変わります。
私は都内のマンションを購入しましたが、購入して良かったと感じています。ただし、だからといって、すべての人に持ち家を勧めたいわけではありません。
この記事では、単純な損得だけでは決められない、賃貸と持ち家の選び方について考えてみます。
賃貸と持ち家の論争に唯一の正解はない
「賃貸の方が得」
「持ち家の方が資産になる」
YouTubeやSNSでは、「家は絶対に買うな」「賃貸一択」と断言する意見を見かけることがあります。
しかし、住まいの損得は、住宅ローンの返済額と家賃を比べるだけでは判断できません。
持ち家には、住宅ローンの利息や固定資産税、管理費、修繕積立金、購入時と売却時の諸費用がかかります。
一方、賃貸にも家賃や更新料、引っ越し費用がかかり、長く住み続ける場合は生涯にわたって家賃を支払うことになります。
さらに、同じ広さ、立地、築年数、設備の住宅を比べなければ、公平な比較にはなりません。
賃貸ならコンパクトな部屋に住み、購入する場合だけ広い新築マンションを選べば、当然ながら持ち家の方が高くなります。
大切なのは、単純な支払額だけでなく、
- その家に何年住むのか
- 将来売却できるのか
- どれくらいの資産価値が残るのか
- その住まいによって、どのような暮らしができるのか
まで含めて考えることです。
持ち家は資産になり得るが、住宅ローンの返済額すべてが資産になるわけではない
持ち家は、自分が所有する不動産です。
住宅ローンを返済するほどローン残高は減り、自分が実質的に保有する部分は増えていきます。
ただし、住宅ローンの返済額すべてが資産になるわけではありません。
返済額には元本だけでなく利息が含まれています。また、固定資産税、管理費、修繕積立金、火災・地震保険料なども必要です。
自宅の実質的な資産価値を考える場合は、単純な購入価格ではなく、次のように考える必要があります。
現在の売却価格 − 住宅ローン残高 − 売却にかかる費用
例えば、購入時よりマンション価格が上がっていても、住宅ローンが多く残っていれば、売却後に手元に残る金額はそれほど多くない場合があります。
反対に、購入価格から多少値下がりしていても、住宅ローンの返済が進んでいれば、まとまった資産が残る可能性があります。
また、「家賃は何も残らないから無駄」と言い切るのも正確ではありません。
家賃は、住む場所と設備、管理、そしていつでも引っ越せる自由を得るために支払うお金です。
持ち家には資産が残る可能性があり、賃貸には身軽さという価値があります。
資産価値は地域と物件によって大きく変わる
持ち家が資産になるかどうかは、どこに、どのような家を買うかによって大きく変わります。
都内マンションの場合
私は都内のマンションを購入しました。
購入して本当に良かったと思っています。
東京都内では近年、マンション価格が大きく上昇しました。東日本不動産流通機構の2025年の調査でも、東京都区部の中古マンションは、成約価格と1㎡当たりの単価がともに前年から2桁上昇しています。
結果として、住みながら資産価値の上昇を経験した人も少なくないでしょう。
ただし、都内であれば、どのマンションでも値上がりするわけではありません。
- 駅からの距離
- 周辺の生活利便性
- 築年数
- 建物の管理状態
- 修繕積立金の状況
- 災害リスク
- 間取りや広さ
- 将来の需要
こうした条件によって、資産価値は大きく変わります。
特にマンションは、室内だけでなく、管理組合の運営や長期修繕計画も重要です。
国土交通省の資料でも、適切な維持管理や修繕は、快適な住環境だけでなく、マンションの資産価値を保つうえでも重要とされています。
地方で購入する場合
一方、人口減少が進む地域では、不動産価格が上がりにくく、将来的に買い手が見つかりにくくなる可能性があります。
そのため、「家を買えば必ず資産になる」という考え方は当てはまりません。
ただし、地方の住宅がすべて値下がりするわけでもありません。
地方都市でも、駅前や中心市街地、生活に便利な地域など、一定の需要が続く場所はあります。
重要なのは、「都心か地方か」という大きな区分だけでなく、その地域に将来も住みたい人がいるかどうかです。
資産価値を重視するなら、売却しやすさまで考えて選ぶ必要があります。
一方、長く住み続けることを前提にするなら、将来の売却価格だけでなく、「この場所で暮らしたい」という気持ちを重視してもよいでしょう。
賃貸と持ち家のメリット・デメリット
賃貸と持ち家には、それぞれ異なる良さと注意点があります。
賃貸のメリット
- 引っ越しがしやすい
- 転勤や転職に対応しやすい
- 家族構成の変化に合わせて住み替えられる
- 建物の大きな修繕費を直接負担しなくてよい
- 固定資産税がかからない
- 災害や周辺環境の変化があっても移動しやすい
自由度の高さは、賃貸の大きな魅力です。
仕事や家族構成、住みたい地域がまだ定まっていない人には、賃貸が向いています。
賃貸のデメリット
- 住み続ける限り家賃がかかる
- 家賃が上がる可能性がある
- リフォームや設備変更の自由度が低い
- 高齢になると物件の選択肢が狭まる場合がある
- 自分の資産として不動産が残らない
高齢者だから一律に住宅を借りられなくなるわけではありませんが、家賃の支払いや保証人、孤独死などを心配する貸主がいることも事実です。国土交通省の資料でも、高齢者に対する賃貸人の入居拒否感が課題として挙げられています。
持ち家のメリット
- 不動産という資産が残る可能性がある
- 住宅ローン完済後は毎月の住居費を抑えやすい
- 専有部分を自分好みに変更しやすい
- 地域や物件によっては資産価値が上がる
- 「自分の家」という安心感を得られる
- 老後も住み続ける場所を確保しやすい
住宅ローンを完済しても、固定資産税や管理費、修繕積立金などは残ります。
それでも、家賃や住宅ローンのような大きな支払いがなくなることは、老後の安心につながります。
持ち家のデメリット
- 気軽に引っ越しにくい
- 住宅ローンという長期の負担を抱える
- 固定資産税や修繕費がかかる
- マンションでは管理費や修繕積立金が上がる可能性がある
- 地域や物件によっては資産価値が下がる
- 災害による建物や資産への影響を直接受ける
- 売りたいときにすぐ売れるとは限らない
持ち家は自由度が高いように見えますが、マンションの場合は管理規約があり、自由に変更できるのは基本的に専有部分です。
また、住み替えが必要になったときに売却できるか、住宅ローンを完済できる金額で売れるかも考えておく必要があります。
賃貸が向いている人・持ち家が向いている人
賃貸と持ち家のどちらが合うかは、その人の暮らし方によって変わります。
賃貸が向いている人
- 転勤や転職の可能性が高い
- 将来住みたい場所がまだ決まっていない
- 家族構成が変わる可能性がある
- 住宅の維持管理に手間をかけたくない
- 一つの場所に縛られたくない
- 住まいよりも金融資産への投資を優先したい
持ち家が向いている人
- 長く住みたい地域が決まっている
- 収入や生活基盤がある程度安定している
- 住宅ローンを無理なく返済できる
- 税金や修繕費を含めた維持費を負担できる
- 自分好みの住空間を作りたい
- 老後の住まいを確保しておきたい
- 住まいによる日々の満足度を重視したい
「買える金額」と「無理なく返せる金額」は同じではありません。
持ち家を選ぶなら、金融機関から借りられる上限ではなく、生活や資産形成を圧迫せずに返済できる金額を基準にすることが大切です。
家はお金だけでなく、人生の満足度にも影響する
私は、「賃貸の方がお金が残るから賃貸が正解」という考え方には、少し違和感があります。
もちろん、お金は大切です。
しかし、人生の目的は、できるだけ多くのお金を残すことだけではありません。
ずっと住みたかった街に住む。
お気に入りの家具を置く。
壁紙や照明を変え、自分が落ち着ける空間を作る。
毎日帰る場所を好きになれることは、生活の満足度に大きく影響します。
私自身、都内のマンションを購入したことで、「自分の居場所がある」という安心感を得られました。
仮に賃貸より多少費用がかかったとしても、そこで過ごす時間や満足感まで含めれば、購入する価値はあったと思っています。
一方、住まいへのこだわりが少なく、身軽さや環境の変化を楽しみたい人にとっては、持ち家が負担になる可能性があります。
大切なのは、「世間ではどちらが得といわれているか」ではありません。
自分はどのような場所で、誰と、どのような暮らしをしたいのか。
その答えに合う住まいを選ぶことが重要です。
まとめ｜損得だけでなく、どんな暮らしをしたいかで選ぶ
賃貸にも持ち家にも、それぞれメリットとデメリットがあります。
賃貸には、生活の変化に合わせて住み替えられる自由があります。
持ち家には、自分の居場所を持つ安心感と、不動産という資産が残る可能性があります。
ただし、持ち家なら必ず資産になるわけではありません。
資産価値は、地域や立地、建物の管理状態、将来の需要によって大きく変わります。
また、住宅ローンを返済すれば、その全額が資産になるわけでもありません。利息や税金、管理費、修繕費なども含めて考える必要があります。
それでも、家は単なる金融商品ではありません。
毎日を過ごし、人生の長い時間を積み重ねる場所です。
「賃貸の方が安いから」「持ち家の方が得だから」という単純な損得だけではなく、自分がどのような暮らしをしたいのかという視点で選ぶことが、後悔しない住まい選びにつながるのではないでしょうか。
あなたにとって大切なのは、いつでも移動できる自由でしょうか。
それとも、自分の居場所を持つ安心感でしょうか。
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