金利上昇でマンション価格は下がる？返済困難による売却と今後の相場

住宅ローン金利が上がれば、マンション価格も下がるのでしょうか。

結論から言えば、金利上昇はマンション価格を押し下げる要因です。しかし、金利が0.5％上がったから、マンション価格もすぐに一律で下がるわけではありません。

実際には、価格より先に「買える人の減少」「売れるまでの期間の長期化」「値引き交渉の増加」として表れます。さらに、返済能力ぎりぎりまで借りて購入した人が耐えられなくなると、売却物件が増え、価格下落を加速させる可能性があります。

日銀は政策金利を1.25％へ引き上げ

日本銀行は2026年9月、政策金利を1.0％から1.25％へ引き上げました。1.25％は約31年ぶりの高い水準です。

政策金利と住宅ローン金利は同じものではありませんが、政策金利の上昇は銀行の調達コストや市場金利を通じて、変動金利・固定金利の双方に影響します。とくに変動金利は短期金利、全期間固定型は長期金利の影響を受けやすいため、上がる時期や幅は同じではありません。

つまり、今回の利上げで住宅ローン金利が一斉に同じ幅だけ上がるわけではないものの、超低金利を前提に住宅価格が上がり続ける環境は変わりつつあります。

金利上昇がマンション価格を押し下げる仕組み

同じ返済額でも借りられる金額が減る

金利上昇の影響で最も分かりやすいのは、買い手の借入可能額が減ることです。

毎月返済額を20万円、返済期間を35年、元利均等返済とした単純計算では、借りられる金額は次のように変わります。

金利が0.5％から1.5％になると、同じ月20万円の返済でも借入可能額は約1,170万円減ります。自己資金や年収が急に増えない限り、買い手は予算を下げるしかありません。

返済が限界の人が売り始めると値下がりが加速する

金利上昇による価格下落で、もう一つ重要なのが「売らざるを得ない人」の増加です。

近年のマンション価格上昇に対し、頭金をほとんど入れず、長期ローンやペアローンを使って返済能力ぎりぎりまで借りた世帯もあります。変動金利の上昇に物価高、管理費・修繕積立金の値上げ、収入減少などが重なると、返済を続けられなくなる可能性があります。

1. 変動金利が上がり、利息負担が増える
2. 家計に余裕のない世帯が返済困難になる
3. 売却物件が増える
4. 同じ地域やマンション内で売主同士の競争が起きる
5. 早く売りたい人から値下げする
6. 安い成約事例が次の査定価格にも影響する

このように、売却物件の増加と成約価格の下落が連鎖すれば、周辺相場も下がります。金利上昇によってマンション価格が下がるときの、典型的な経路の一つです。

特に売却へ追い込まれやすいケース

• 頭金が少なく、ローン残高が多い
• 購入時点で返済負担率が高い
• ペアローンを組み、どちらか一方の収入が減った
• 教育費など今後の支出増加を十分に見込んでいなかった
• 管理費や修繕積立金の値上げが重なった
• 投資用物件で家賃収入よりローン返済額の増加が大きい

金利上昇だけなら耐えられても、失業、休職、離婚、病気、物価高などが重なると状況は一気に厳しくなります。「金利上昇が最後の一押しになる」ケースは十分に考えられます。

売ればローンから解放されるとは限らない

購入直後はローン残高が多いため、売却価格がローン残高を下回る「残債割れ」になることがあります。

例えばローンが7,000万円残っているのに、諸費用を差し引いた売却代金が6,500万円なら、不足する500万円を自己資金などで補わなければ、通常は抵当権を抹消できません。つまり、苦しくなったからといって簡単に売れるとは限らないのです。

不足額を用意できなければ、金融機関への返済条件変更の相談や任意売却などが必要になる場合があります。限界になる前に金融機関へ相談することが重要です。

住宅ローン審査も厳しくなりやすい

金利が上がると、返済負担率も上昇します。これまで借りられた金額では審査に通らない人や、希望額まで借りられない人が増えます。

とくに価格上昇をペアローンや高い返済負担率で補ってきた市場では、金利上昇の影響が出やすくなります。

投資用マンションの採算も悪化する

投資用物件では、ローン金利が上がっても家賃を同じだけ上げられるとは限りません。支払利息が増えて手残りが減れば、投資家が求める利回りは上がり、購入価格には下押し圧力がかかります。

それでもマンション価格がすぐ下がるとは限らない

売主はすぐに値下げしない

株価と違い、不動産価格は毎日売買されて決まるものではありません。売主が希望価格を維持したまま様子を見れば、最初に減るのは価格ではなく取引件数です。

「売れない期間が長くなる→値引き交渉が増える→売却を急ぐ物件から成約価格が下がる」という順番になりやすく、価格指数に表れるまでには時間差があります。

返済額の上昇が遅れて表れるローンもある

変動金利型の元利均等返済には、毎月返済額を5年間変えない「5年ルール」や、見直し後の返済額を従来の125％までに抑える「125％ルール」を採用する商品があります。

ただし、これは利息を免除する制度ではありません。毎月返済額が変わらなくても、返済額に占める利息の割合が増え、元金の減りが遅くなることがあります。また、これらのルールを採用していない銀行や商品もあります。

そのため、金利上昇の影響が家計や売却市場に表れるまでには時間差があります。最初は問題が見えなくても、数年後の返済額見直しで負担が急に重くなる人が出てくる可能性があります。

建築費と土地代が高い

新築マンションは、資材価格、人件費、土地取得費などの影響を強く受けます。建築費が高止まりしている状況では、デベロッパーも簡単には価格を下げられません。

そのため、値下げよりも供給戸数を絞る、専有面積を小さくする、販売時期を遅らせるといった対応が先に行われる可能性があります。

都心の好立地には現金購入者や富裕層もいる

住宅ローン金利の影響は、すべての買い手に同じではありません。自己資金が多い人、現金購入者、富裕層、法人、海外投資家は、一般の住宅ローン利用者より金利上昇の影響を受けにくい存在です。

駅近、都心、再開発エリア、希少性の高いタワーマンションなどは需要が残りやすく、金利が上がっても価格が大きく崩れない可能性があります。

今後は「全体の暴落」より「物件格差の拡大」

金利上昇局面で起きやすいのは、すべてのマンションが一斉に暴落することではなく、売れる物件と売れない物件の差が広がることです。

同じエリアでも、管理状態、階数、方角、眺望、間取り、修繕計画によって売れ行きは変わります。今後は「東京のマンション価格」という大きなくくりだけでは判断しにくくなるでしょう。

買う人は価格下落を待つべきか

自宅として長く住む予定なら、値下がりを待てば必ず得をするとは限りません。仮に物件価格が下がっても、その間にローン金利がさらに上がれば、月々の返済額や総支払額はむしろ増えることがあります。

大切なのは相場の底を当てることではなく、次の条件を満たしているかです。

• 金利がさらに1～2％上がっても返済を続けられる
• 管理費・修繕積立金・固定資産税も含めて余裕がある
• 10年以上住む可能性が高い
• 売却時にも需要が見込める立地を選んでいる
• 生活防衛資金を残して購入できる

「今後も値上がりするはず」という前提で限界まで借りるのは危険です。一方、返済に十分な余裕があり、長く住みたい物件なら、数年後の価格だけを理由に見送る必要もありません。

すでにマンションを持っている人はどうするべきか

変動金利で借りている人は、適用金利、金利の見直し時期、毎月返済額の変更ルールを確認しておきましょう。

当面の返済額が変わっていなくても安心とは限りません。返済予定表や残高の推移を確認し、現在の金利が続いた場合と、さらに1％上昇した場合の返済額を試算しておくと現実的な備えになります。

繰り上げ返済は確実に利息負担を減らせますが、手元資金を減らしすぎるのも危険です。金利、残存期間、運用利回り、生活防衛資金を比較して判断する必要があります。

まとめ：価格より先に「買える金額」が下がる

金利上昇はマンション価格にとって明らかな逆風です。住宅ローンの返済額が増え、借入可能額が減り、投資物件の採算も悪化するためです。

ただし、建築費や土地代の上昇、都心部の供給不足、現金購入者の存在などが価格を支えるため、すぐに全国一律で暴落するとは考えにくいでしょう。

今後起きそうなのは、まず取引件数の減少と売却期間の長期化です。その後、返済が厳しくなった所有者の売却が増えると、早く売りたい人から値下げが始まり、安い成約事例が周辺相場にも影響します。

ただし、影響は一律ではありません。都心・駅近・管理良好な物件は次の買い手が見つかりやすい一方、郊外・駅遠・管理不安のある物件は売却が重なると値下がりしやすくなります。

金利が上がればマンションは下がりやすくなる。返済困難による売却が増えれば下落は加速する。しかし、下落幅は金利だけでなく、立地、供給量、購入者の余力によって決まる。これが現時点で最も現実的な答えです。

関連記事

住宅ローン金利は今後どうなる？日銀1.25％利上げ後の対策とやってはいけないこと

日銀が政策金利を1.25％へ引き上げました。住宅ローンの変動金利はいつ上がるのか、返済額への影響、繰り上げ返済・固定金利・借り換えの判断基準、やってはいけない対策を解説します。

hirogoro.com

2026.09.20